Loi Carrez : quelle obligation pour vendre votre lot ?

L’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 oblige le vendeur d’un lot de copropriété à indiquer sa superficie privative dans l’avant-contrat comme dans l’acte de vente. L’obligation loi Carrez découle de la loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996, et elle ne tolère aucune clause contraire. Mon conseil : ne vous fiez jamais à une annonce ou à un vieux plan, mesurez le lot tel qu’il existe aujourd’hui.

Que dit la loi Carrez, et qui doit la respecter ?

Le texte vise la vente d’un lot ou d’une fraction de lot en copropriété, quel que soit son usage : appartement, bureau ou boutique. La superficie de la partie privative figure dans la promesse de vente et dans l’acte authentique. Vous ne pouvez pas écarter cette règle, car elle est d’ordre public.

La règle ne couvre pas tout. Une maison individuelle hors copropriété échappe au dispositif, tout comme une donation, qui n’est pas une vente. Les ventes en état futur d’achèvement relèvent d’un autre régime. En revanche, une maison située dans une copropriété horizontale, par exemple en lotissement avec syndicat, entre dans le champ. Relisez votre règlement de copropriété pour savoir dans quelle case vous tombez.

Comment calculer la surface Carrez de votre lot ?

Le décret du 17 mars 1967 retient la surface des planchers des locaux clos et couverts. On retire les murs, les cloisons, les marches, les cages d’escalier, les gaines et les embrasures de portes et de fenêtres. Les parties dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m ne comptent pas, et les lots ou fractions de lots de moins de 8 m² sortent du calcul.

Voici ce que vous écartez de votre total :

• les murs, cloisons, gaines et cages d’escalier ;
• les marches et les embrasures de portes et de fenêtres ;
• les parties sous 1,80 m de hauteur ;
• les balcons, terrasses, caves, garages et parkings.

Mesurez le lot comme il se présente le jour de la vente. La Cour de cassation retient l’état matériel du bien, peu importe sa désignation dans le règlement de copropriété. Si un ancien propriétaire a abattu une cloison ou aménagé des combles, seul l’état réel compte. Je vous conseille de mesurer pièce par pièce au télémètre laser, puis de déduire les gaines une à une.

Un exemple sous combles montre la logique. Une chambre de 4 m sur 5 m offre 20 m² au sol. Si une bande de 1 m de large, le long du mur, a une hauteur inférieure à 1,80 m, vous retirez 4 m² et vous comptez 16 m². Le même raisonnement vaut pour un escalier : l’emprise des marches sort du total, le palier qui dépasse 1,80 m de hauteur y entre.

Loi Carrez ou surface habitable : quelle différence ?

Les deux surfaces ne servent pas au même acte, et les confondre est l’erreur la plus fréquente. La loi Carrez concerne la vente d’un lot de copropriété. La surface habitable, définie à l’article R. 156-1 du code de la construction et de l’habitation, figure dans un bail, depuis la loi Boutin du 25 mars 2009. Pour une location meublée de courte durée, le bail mobilité suit ses propres règles, et vous y retrouvez aussi la surface habitable.

Résultat : un même appartement affiche deux chiffres différents sans qu’aucun soit faux. Ne recopiez jamais l’un à la place de l’autre dans un acte.

Que risquez-vous en cas d’oubli ou d’erreur de surface ?

Deux sanctions distinctes existent. Si la superficie manque dans l’avant-contrat ou dans l’acte, l’acquéreur peut demander la nullité de la vente. Le délai pour agir est bref et court à partir de l’acte authentique. Sa durée exacte dépend de la version en vigueur de l’article 46, donc faites-la confirmer par votre notaire.

Si la surface annoncée dépasse la réalité de plus d’un vingtième, soit 5 %, l’acquéreur obtient une diminution de prix proportionnelle à la moindre mesure. Il agit dans un délai d’un an à compter de l’acte authentique. Dans l’autre sens, une surface réelle supérieure ne donne droit à aucun supplément de prix pour vous.

⚠️ Le piège classique : reprendre la surface d’une annonce ou d’un ancien titre sans remesurer. Seul un mesurage à jour vous protège d’une action en baisse de prix.

Prenons un appartement vendu 300 000 € avec 60 m² annoncés. Le seuil de 5 % vaut 3 m². Si le mesurage donne 58 m², l’écart de 2 m² ne coûte rien. S’il donne 56 m², l’écart de 4 m² atteint 6,7 % : la baisse vaut 300 000 × 4 / 60, soit 20 000 €.

📏 Seuil à retenir : 5 % de la surface annoncée, soit 3 m² pour un lot de 60 m².

Faut-il confier le mesurage à un diagnostiqueur ?

La loi n’impose pas de professionnel : vous pouvez mesurer vous-même. Je recommande pourtant un diagnostiqueur certifié, parce que son attestation engage sa responsabilité. Certains certificats garantissent une tolérance contractuelle de 5 % pendant un an après la vente. Cette garantie dépend du contrat du diagnostiqueur, pas de la loi : lisez-le avant de signer.

Le même professionnel peut réaliser votre DPE, et la visite se déroule étape par étape, comme je le détaille dans comment se passe un DPE. Un mesurage ancien peut resservir si votre lot n’a pas bougé, à condition qu’il décrive le lot tel qu’il est. Mentionnez la surface dès la promesse : la loi l’exige dès cet acte, pas seulement chez le notaire. Si vous découvrez un écart avant la signature définitive, corrigez l’avant-contrat par un avenant, c’est plus simple qu’un contentieux. Je déconseille de vendre sans mesurage récent, même pour un petit lot : son coût reste faible face à une baisse de prix de plusieurs milliers d’euros.

FAQ sur la loi Carrez