Ce qu’il faut savoir sur le bailleur
- Un bailleur est la personne, physique ou morale, qui loue un logement : la loi du 6 juillet 1989 fixe ses obligations.
- Le bailleur n’est pas toujours le propriétaire : un usufruitier ou un mandataire peut signer le bail à sa place.
- Le logement loué doit mesurer au moins 9 m² et 20 m³ pour être décent (décret du 30 janvier 2002).
- Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G au DPE ne peut plus être loué.
- Le dépôt de garantie plafonne à 1 mois de loyer pour un logement vide, 2 mois pour un meublé.
5 faits vérifiés4 sourcesmis à jour le 20 octobre 2026
Un rôle, pas un titre
Le bailleur loue le logement et signe le bail. Il peut être un particulier, une société ou un organisme social.
Des devoirs écrits
La loi du 6 juillet 1989 impose décence, entretien, quittance et respect des délais de préavis.
Un bailleur loue un logement à un locataire, contre un loyer. Qu’il s’agisse d’un particulier ou d’une société, la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 encadre son rôle pour toute résidence principale. Pour définir ce qu’est un bailleur, je pars toujours de ce texte : il règle presque chaque litige de location.
Que dit la loi sur le bailleur et son rôle ?
Le texte de 1989 désigne le bailleur comme la partie qui met le logement à disposition. Il signe le bail, perçoit le loyer et répond de l’état du bien. Vous pouvez louer à titre privé, avec un seul appartement, ou à titre professionnel, avec un parc entier. Les règles du bail s’appliquent de la même façon.
La durée dépend du contrat. Le bail d’un logement vide court sur 3 ans, celui d’un logement meublé sur 1 an. Le loyer se révise une fois par an, selon l’indice de référence des loyers publié par l’INSEE, si le bail le prévoit.
Bailleur ou propriétaire : quelle différence ?
Le bailleur loue. Le propriétaire possède. Un même acteur cumule souvent les deux rôles, mais pas toujours. Un usufruitier peut louer le bien d’un autre, une société civile immobilière loue celui de ses associés, et un mandataire, comme une agence, signe parfois à la place du propriétaire.
Si vous passez par une agence, le bailleur au sens du bail est le propriétaire qui lui a confié la gestion. Pour la CAF, le bailleur est la personne qui perçoit le loyer, y compris l’APL versée directement. Le même statut vaut pour un bail mobilité, un contrat de 1 à 10 mois destiné aux locataires en formation ou en mission temporaire.
Quelles obligations pèsent sur le bailleur ?
Je classe les devoirs du bailleur en cinq blocs. Le premier concerne la décence, et c’est là que les litiges démarrent. Voici ce que vous devez à votre locataire :
- délivrer un logement décent, d’au moins 9 m² avec 2,20 m sous plafond, ou 20 m³, selon le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 ;
- installer un détecteur de fumée conforme à la norme NF EN 14604 ;
- proposer un logement hors classe G, ce que la loi impose depuis le 1er janvier 2025, et vérifier la classe du DPE avant l’annonce ;
- entretenir le bien et réparer ce qui ne relève pas du locataire ;
- remettre une quittance gratuite sur simple demande.
⚠️ Un logement classé G ne se loue plus. Contrôlez votre diagnostic avant de publier une annonce, sinon le locataire peut exiger une mise en conformité.
Côté argent et délais, retenez ces repères. Ils varient selon que le logement est vide ou meublé.
| Point | Logement vide | Logement meublé |
|---|---|---|
| Dépôt de garantie maximal | 1 mois de loyer hors charges | 2 mois de loyer hors charges |
| Congé donné par le bailleur | 6 mois avant la fin du bail | 3 mois avant la fin du bail |
| Durée du bail | 3 ans | 1 an |
💡 Gardez une copie datée du bail, de l’état des lieux et des diagnostics. En cas de litige, ce dossier pèse plus lourd que la mémoire de chacun.
Bailleur privé ou social : comment les distinguer ?
Le bailleur privé est un particulier ou une société qui loue au prix du marché, sous réserve de l’encadrement des loyers dans les zones concernées. Le bailleur social gère des logements HLM. Les offices publics de l’habitat les attribuent sous plafonds de ressources.
À mon sens, la différence qui compte pour vous tient à la marge de négociation : un bailleur privé fixe ses conditions dans le cadre de la loi, un bailleur social applique des règles d’attribution. Dans les deux cas, le locataire doit justifier d’une assurance habitation, et vous pouvez en demander l’attestation chaque année. Pour un litige, je conseille de contacter l’ADIL de votre département avant d’engager des frais.
FAQ sur le bailleur
Qui est le bailleur quand un logement passe par une agence ?
Le propriétaire. L’agence agit comme mandataire dans le cadre d’un mandat de gestion, et le bail doit nommer le propriétaire, conformément à la loi du 6 juillet 1989.
Une société peut-elle être bailleur ?
Oui. Une société civile immobilière ou une autre personne morale peut louer un logement. Pour une résidence principale, le bail relève de la loi du 6 juillet 1989.
Sous quel délai le bailleur rend-il le dépôt de garantie ?
Sous 1 mois si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, sous 2 mois sinon. Chaque mois de retard ajoute une majoration de 10 % du loyer mensuel hors charges.
