PACS et achat immobilier : indivision ou séparation ?

Le 1er janvier 2007 a changé la donne pour tous les couples pacsés. Depuis cette date, la séparation de biens s’applique par défaut, sauf mention contraire dans votre convention. Avant la réforme, c’était l’inverse : l’indivision s’imposait à tout le monde. Le choix entre indivision ou séparation de biens concerne directement votre achat immobilier, votre épargne commune et, en cas de rupture, la répartition du logement. Je le dis franchement : ignorer ce point avant de signer votre convention coûte cher à la plupart des couples qui achètent à deux.

Ce que dit le Code civil depuis 2007

Le Code civil encadre précisément le régime patrimonial du PACS, à l’article 515-5. Depuis 2007, sauf mention contraire dans votre convention, chaque partenaire garde la propriété exclusive des biens qu’il achète, même pendant la vie commune. C’est la séparation de biens, régime par défaut.

Vous pouvez toutefois choisir l’indivision, prévue à l’article 515-5-1. Dans ce cas, tout bien acquis pendant le PACS, ensemble ou séparément, vous appartient pour moitié, quel que soit le nom inscrit sur la facture ou l’acte d’achat.

Un point mérite votre attention : si votre PACS a été conclu avant 2007 et jamais modifié, c’est l’indivision qui continue de s’appliquer. Beaucoup de couples l’ignorent encore, alors que la présomption pèse sur chaque achat réalisé séparément.

Indivision ou séparation : quelle différence concrète ?

Sur le papier, les deux régimes semblent proches. Dans les faits, ils changent tout au moment de vendre, de vous séparer ou de transmettre. Voici comment ils se comparent, critère par critère.

Avant de signer l’acte définitif, beaucoup de couples passent d’abord par un compromis de vente, alors même que le régime patrimonial n’a souvent pas encore été arbitré entre eux. C’est pourtant le bon moment pour trancher, pas après.

Qui doit signer pour vendre le bien ?

C’est le point que la plupart des guides survolent, et c’est pourtant celui qui coince le plus souvent. En indivision, aucun partenaire ne peut vendre sa part seul : la loi impose l’unanimité pour tout acte de disposition sur le bien commun. En séparation de biens, celui dont le nom figure sur l’acte agit seul, même sans l’accord de l’autre.

⚠️ En indivision, un partenaire ne peut jamais vendre seul sa part du logement commun sans l’accord de l’autre, même en cas de mésentente totale.

Une décision de justice citée par Service-Public rappelle ce principe : à défaut de régime précisé dans la convention, la loi présume indivis les biens achetés séparément pendant le PACS, chacun pour moitié, même si la facture porte un seul nom.

Avant de vous engager, prenez le temps de regarder comment un juriste explique concrètement la différence entre les deux régimes : la vidéo ci-dessous détaille les mêmes mécanismes, avec des exemples chiffrés.

Comment choisir son régime avant de se pacser ?

Avant de signer votre convention, quatre documents ou points méritent votre vérification :

• Le formulaire Cerfa n°15726, base de votre convention de PACS
• La mention expresse du régime choisi, indivision ou séparation
• La date de signature, pour savoir quel régime légal s’applique par défaut
• L’inventaire des biens déjà détenus avant le PACS

💡 Faites préciser le régime choisi noir sur blanc dans votre convention de PACS : à défaut, c’est la date de signature qui tranche, pas votre intention.

En tant que conseiller en rénovation, j’ajoute un point que les fiches juridiques n’abordent jamais : le régime choisi détermine aussi qui paie et qui décide des travaux sur le bien commun. Une réparation de faîtage toiture engage les deux partenaires à parts égales en indivision, même si un seul a réglé la facture. La même logique s’applique à toute dépense d’entretien lourd : elle se partage en indivision, au prorata des parts en séparation de biens.

Que se passe-t-il en cas de séparation ou de décès ?

Ce que j’écarte d’emblée : présumer que votre régime réglera tout seul le partage en cas de rupture. En indivision, chaque partenaire garde un droit sur le bien à hauteur de sa part, et la vente ne peut se faire sans accord commun, sauf décision judiciaire. En séparation de biens, celui qui n’a pas signé l’acte ne peut faire valoir aucun droit de propriété, même après des années de vie commune.

En cas de décès, un mécanisme protège le partenaire survivant qui vivait dans le logement : l’attribution préférentielle, prévue à l’article 831 du Code civil, lui permet de demander à conserver le bien en priorité lors du partage successoral.

📏 Un partenaire pacsé hérite en franchise totale de droits de succession, quand un concubin non pacsé peut être taxé jusqu’à 60 % sur le même bien.

Un chauffe-eau qui goutte n’attend pas que vous ayez tranché votre régime patrimonial : la réparation engage les deux partenaires financièrement, quel que soit le choix retenu au départ. Ce que je recommande en priorité : faire trancher le régime avant l’achat, jamais après, pour éviter tout flou le jour où la situation change.

FAQ sur l’indivision et la séparation de biens en PACS